Часть 8 статьи 40 ГрК РФ чётко указывает:
«Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным в границах ЗОУИТ»
Значит ли это автоматический запрет? Не совсем. Это означает, что принимая решение, Комиссия по землепользованию и застройке обязана проверить соответствие предложенного отклонения установленным ограничениям. Если отклонение не противоречит ЗОУИТ — вопрос можно рассматривать в общем порядке.
«Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным в границах ЗОУИТ»
Значит ли это автоматический запрет? Не совсем. Это означает, что принимая решение, Комиссия по землепользованию и застройке обязана проверить соответствие предложенного отклонения установленным ограничениям. Если отклонение не противоречит ЗОУИТ — вопрос можно рассматривать в общем порядке.
Что даёт соглашение по п.18 ст. 107 ЗК РФ?
С 2024 года появилась возможность заключения соглашений между правообладателями:
● земельного участка, оказавшегося в границах ЗОУИТ;
● и объекта, в связи с которым ЗОУИТ установлена (например, газопровод, линия электропередачи)
Такое соглашение может предусматривать инженерные меры, реконструкцию и иные технические решения, позволяющие обеспечить возможность дальнейшего использования участка и капитальных строений на нём. Иными словами, соглашение становится формализованной формой снятия препятствий, возникших вследствие ЗОУИТ.
Пока не урегулирована форма соглашения, нет публичного реестра, но правовая возможность есть.
● земельного участка, оказавшегося в границах ЗОУИТ;
● и объекта, в связи с которым ЗОУИТ установлена (например, газопровод, линия электропередачи)
Такое соглашение может предусматривать инженерные меры, реконструкцию и иные технические решения, позволяющие обеспечить возможность дальнейшего использования участка и капитальных строений на нём. Иными словами, соглашение становится формализованной формой снятия препятствий, возникших вследствие ЗОУИТ.
Пока не урегулирована форма соглашения, нет публичного реестра, но правовая возможность есть.
Почему это важно?
Законодатель вполне справедливо оставил перечень случаев для отклонения от предельных параметров застройки открытым. Однако это не избавляет правоприменителей от вопросов в конкретных случаях, что же может служить правомерной причиной для применения ст.. 40 ГрК РФ.
Такие соглашения формируют аргументационную базу для заявления на отклонение от предельных параметров. Статья 40 ГрК РФ допускает «иные неблагоприятные характеристики» ЗУ. Если участок оказался в зоне, которая ограничивает его использование, но есть технически реализуемые меры по обеспечению безопасности — это весомое основание. Оно может и должно быть представлено в Комиссию как часть запроса объясняющего причину и путь преодоления такого ограничения техническими и технологическими решениями.
Такие соглашения формируют аргументационную базу для заявления на отклонение от предельных параметров. Статья 40 ГрК РФ допускает «иные неблагоприятные характеристики» ЗУ. Если участок оказался в зоне, которая ограничивает его использование, но есть технически реализуемые меры по обеспечению безопасности — это весомое основание. Оно может и должно быть представлено в Комиссию как часть запроса объясняющего причину и путь преодоления такого ограничения техническими и технологическими решениями.
Что это меняет для Комиссий?
Комиссия получает объективную основу для принятия рекомендаций — не просто «запрос на отклонение от предельных параметров», а обоснование через соглашение и мероприятия.
Выстраивается алгоритм: факт ограничения — наличие проработанных технических решений — соглашение сторон — анализ на предмет отклонения (пределов такого отклонения).
Возникает задел на методику принятия решения: соотносим правомерность отклонения с технической реализуемостью, отсутствием вреда и пределами справедливого отклонения для соседних земельных участков.
Всегда есть «но»
Соглашение в связи с ЗОУИТ — основание для подачи заявления на отклонение от предельных параметров, но не основание для 100% получения разрешения на это.
Соглашение не работает с санитарно-защитными зонами.
Не отменяет требования технических регламентов.
В исторических поселениях сохраняются ограничения по высоте, требования к архитектурным решениям ОКС.
Выстраивается алгоритм: факт ограничения — наличие проработанных технических решений — соглашение сторон — анализ на предмет отклонения (пределов такого отклонения).
Возникает задел на методику принятия решения: соотносим правомерность отклонения с технической реализуемостью, отсутствием вреда и пределами справедливого отклонения для соседних земельных участков.
Всегда есть «но»
Соглашение в связи с ЗОУИТ — основание для подачи заявления на отклонение от предельных параметров, но не основание для 100% получения разрешения на это.
Соглашение не работает с санитарно-защитными зонами.
Не отменяет требования технических регламентов.
В исторических поселениях сохраняются ограничения по высоте, требования к архитектурным решениям ОКС.
Принципы работы Комиссий
Закон устанавливает пределы и запреты, но не описывает, как Комиссия должна оценивать конкретный случай, когда запрет формально отсутствует, но ситуация требует взвешенного решения. Поэтому Комиссиям необходимы собственные алгоритмы и правила, учитывающие местную специфику — инженерно-геологические условия, сложившееся землепользование, особенности планировочной структуры и застройки, перспективы изменений. Такие ориентиры не заменяют закон, но делают правоприменение предсказуемым.
Если не формализовать подход, как обеспечить единообразие в подходах принимаемых рекомендаций? Как соблюсти одновременно интересы заявителя и интересы смежных землепользователей?