В заметке от 29.08.2025 мы разбирали, как в Московской области планируют контролировать застройку ИЖС и садовых участков. Тогда речь шла о механизме обязательного ГПЗУ и «кадастрового фильтра» в отношении новых собственников. Теперь - развитие сюжета.
Что произошло
В июне в Госдуму внесли законопроект «О проведении на территории Московской области эксперимента в сфере строительства, реконструкции индивидуальных жилых домов и садовых домов».
03 декабря проект федерального закона принят в первом чтении.
Документы, поступившие от правового управления, профильных комитетов и Правительства РФ, показывают: законопроект поддержали, но при этом перечислили целый набор замечаний, требующих доработки ко второму чтению.
03 декабря проект федерального закона принят в первом чтении.
Документы, поступившие от правового управления, профильных комитетов и Правительства РФ, показывают: законопроект поддержали, но при этом перечислили целый набор замечаний, требующих доработки ко второму чтению.
Что необходимо уточнить: три ключевых направления
Статус незарегистрированных домов, построенных до 01.01.2026
Главный вопрос - как трактовать объекты, которые уже существовали, но не были зарегистрированы.
По мнению Комитета ГД ФС РФ по государственному строительству и законодательству, законопроектом ставятся в неравное положение собственники земельных участков, на которых расположены незарегистрированные индивидуальные жилые дома или садовые дома, права на которые возникли до 1 января 2026 года, и собственники земельных участков с аналогичными объектами недвижимости, права на которые возникли после 1 января 2026 года.
Это может противоречить позиции Конституционного Суда РФ о запрете различного обращения в сходных ситуациях.
Также неясно, распространяются ли новые правила на дома, построенные после 2026 года на участках, приобретённых до начала эксперимента.
По мнению Комитета ГД ФС РФ по государственному строительству и законодательству, законопроектом ставятся в неравное положение собственники земельных участков, на которых расположены незарегистрированные индивидуальные жилые дома или садовые дома, права на которые возникли до 1 января 2026 года, и собственники земельных участков с аналогичными объектами недвижимости, права на которые возникли после 1 января 2026 года.
Это может противоречить позиции Конституционного Суда РФ о запрете различного обращения в сходных ситуациях.
Также неясно, распространяются ли новые правила на дома, построенные после 2026 года на участках, приобретённых до начала эксперимента.
Что считать обязательными требованиями, и от каких из них эксперимент действительно отказывается
Экспериментальный правовой режим по закону предполагает возможность отказа от части обязательных требований. Но в проекте это прямо не отражено.
Одновременно выявлены противоречия:
- с «дачной амнистией» - где регистрация допускается только по техническому плану;
- с Законом о кадастровой деятельности - основания для отказа инженера закрыты;
- со ст. 26 Закона О государственной регистрации недвижимости - оснований для приостановления кадастрового учёта не должно быть больше, чем предусмотрено федеральным законом.
Правительство РФ дополнительно указывает, что необходимо соотнести эксперимент с уведомительным порядком (ст. 51.1 и 55 ГрК РФ), уточнить порядок подтверждения получения правообладателем ГПЗУ и предусмотреть гарантии для участников, если ПЗЗ изменятся в процессе строительства.
Одновременно выявлены противоречия:
- с «дачной амнистией» - где регистрация допускается только по техническому плану;
- с Законом о кадастровой деятельности - основания для отказа инженера закрыты;
- со ст. 26 Закона О государственной регистрации недвижимости - оснований для приостановления кадастрового учёта не должно быть больше, чем предусмотрено федеральным законом.
Правительство РФ дополнительно указывает, что необходимо соотнести эксперимент с уведомительным порядком (ст. 51.1 и 55 ГрК РФ), уточнить порядок подтверждения получения правообладателем ГПЗУ и предусмотреть гарантии для участников, если ПЗЗ изменятся в процессе строительства.
Мониторинг эксперимента: кто отвечает, что измеряет, кто и кому докладывает
В заключениях так или иначе повторяется мысль - в проекте не раскрыт механизм осуществления мониторинга.
Не определены:
- уполномоченный орган;
- порядок сбора данных;
- требования к итоговому отчёту.
Для экспериментальных режимов это критично. В аналогичных федеральных экспериментах мониторинг - обязательный элемент и без него нельзя оценить эффективность и тиражировать подход.
Не определены:
- уполномоченный орган;
- порядок сбора данных;
- требования к итоговому отчёту.
Для экспериментальных режимов это критично. В аналогичных федеральных экспериментах мониторинг - обязательный элемент и без него нельзя оценить эффективность и тиражировать подход.
Почему это важно
Эксперимент в Московской области задуман как инструмент контроля за соблюдением ПЗЗ для тех, кто регистрирует дом по упрощённой процедуре.
Он должен закрыть пробел между отсутствием уведомлений и необходимостью следить за параметрами застройки.
Но правоприменители справедливо указывают:
если не урегулировать статус уже существующих домов,
если не определить круг обязательных требований,
если не создать систему мониторинга,
эксперимент рискует превратиться не в решение, а в источник новых противоречий.
Он должен закрыть пробел между отсутствием уведомлений и необходимостью следить за параметрами застройки.
Но правоприменители справедливо указывают:
если не урегулировать статус уже существующих домов,
если не определить круг обязательных требований,
если не создать систему мониторинга,
эксперимент рискует превратиться не в решение, а в источник новых противоречий.
Что дальше
Ко второму чтению Госдума ожидает значительную переработку проекта.
После устранения ключевых пробелов станет понятно, может ли эксперимент быть моделью для масштабирования или останется локальным механизмом, работающим только в условиях Московской области.
Между тем эксперимент отражает важную тенденцию: федеральный центр ищет способы вернуть контроль над параметрами индивидуальной застройки, не отказываясь полностью от упрощённого порядка регистрации. Однако выбранная конструкция демонстрирует внутреннее напряжение между двумя задачам - защитой прав на недвижимость и необходимостью регулировать параметры застройки.
После устранения ключевых пробелов станет понятно, может ли эксперимент быть моделью для масштабирования или останется локальным механизмом, работающим только в условиях Московской области.
Между тем эксперимент отражает важную тенденцию: федеральный центр ищет способы вернуть контроль над параметрами индивидуальной застройки, не отказываясь полностью от упрощённого порядка регистрации. Однако выбранная конструкция демонстрирует внутреннее напряжение между двумя задачам - защитой прав на недвижимость и необходимостью регулировать параметры застройки.