Благими намерениями вымощен путь в торги?
Напомним
Федеральным законом от 08.08.2024 № 307-ФЗ в ЗК РФ введена новая статья про освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование (ст.85.1).
Внесенные изменения призваны создать прозрачные условия для владельцев земли по поводу обязанности ее использования и одновременно с этим дать инструменты государству для вовлечения неиспользуемых земельных участков в хозяйственный оборот.
Теперь закон четко разделяет два этапа: сначала есть время на приведение участка в порядок при такой необходимости (период освоения), а потом — на его непосредственное целевое использование. Санкции применяются на втором этапе исходя из признаков неиспользования земельных участков, установленных постановлением Правительства РФ от 31.05.2025 № 826 и вступивших в силу 01.09.2025
Что же это за признаки?
Итак, при оценке неиспользования руководствуемся следующими критериями (необходимо наличие хотя бы одного из указанных):
Земельные участки под строительство (за исключением приусадебных и садовых) считаются неиспользуемыми, если:
- на участке под ИЖС отсутствует в течение 7 или более лет индивидуальный жилой дом с зарегистрированным на него правом
- на участке под другие цели строительства (кроме ИЖС) отсутствует в течение 5 или более лет здание, сооружение, для строительства которых предназначен земельный участок, с зарегистрированными на них правами
- на участке есть полуразрушенные (нет крыши, разрушены стены, отсутствуют окна), но не самовольно построенные, здания, сооружения, и владелец больше года ничего не делает, чтобы это исправить. Если объектов на участке несколько, критерий учитывается при наличии признаков разрушения у всех зданий, сооружений
Для каждого случая есть некоторые исключения, например, отсутствие вины правообладателя, установленное судом, в недострое, отсутствие необходимости регистрации прав на объект, применение иных документов для расчета течения сроков
Земельные участки, не предназначенные для строительства, приусадебные, садовые и огородные признаются заброшенными, если:
Более половины участка заросло бурьяном высотой выше метра, а также дикими деревьями и кустарниками (декоративные посадки и газон не в счет), и владелец больше года не проводит расчистку
Вне зависимости от ВРИ земельный участок будет признан неиспользуемым, если более 50% его площади загрязнено и захламлено отходами производства и потребления, и владелец в течение года не предпринимает действий по его уборке
Всегда ли они применяются?
Нет, признаки неиспользования не применяются:
- при официальном наложении ареста, запрета на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и (или) ВРИ
- в течение времени, когда земельный участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование
Как это работает?
Контроль за использованием земельных участков осуществляется Росреестром и ОМСУ. При выявлении нарушения правообладателю выдается предписание об его устранении с установленным сроком. В случае неисполнения предписания Росреестр уведомляет соответствующий государственный или муниципальный орган, который вправе обратиться в суд с иском об изъятии неиспользуемого земельного участка и его последующей продаже с публичных торгов
Цена вовлечения: прозрачные цели - неясные последствия
Статья 85.1 ЗК РФ представлена как инструмент вовлечения земли в хозяйственный оборот. Но не превращается ли она в новую форму давления на собственника?
Где проходит граница между стимулом к освоению и поводом для изъятия?
Это шаг к развитию территорий или передача ее следующему участнику торгов?
За формальной логикой “хорошо организованного процесса” не просматривается главного - идеи, которая бы объясняла цели вовлечения в оборот земельных участков. Не прослеживается регуляторная координация с другими, не менее болезненными, процессами для городского развития:
-увеличением числа бесплатно предоставляемых ЗУ, не обеспеченных инфраструктурой, которые часто оказываются объектом перепродажи и неуправляемого развития
-дефицитом земельных участков под социальную инфраструктуру в уже сложившейся городской застройке и невозможностью цивилизованно приобрести их муниципалитетом, не прибегая к изъятиям в рамках КРТ и подобного
Цели закона вроде бы очевидны
Механизм на первый взгляд нейтрален, как и все в последнее время расширяемые для изъятия основания
А вот практика применения покажет: вовлекать или изымать - что на самом деле станет правилом
Наблюдаем и держим в курсе
Федеральный закон от 08.08.2024 N 307-ФЗ
"О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Постановление Правительства РФ от 31.05.2025 N 826
"Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков"