«Садово-огородный» сюрприз для ПЗЗ

Сегодня будем разбираться в садово-огородной теме в городах.

Почему?

Потому что законодатель снова обращается к регулированию садоводства и огородничества и «дачная амнистия» продолжает решать собственные задачи …

Напомним.

Первым масштабным шагом в реформировании сферы садоводства и огородничества было принятие Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Одним из ключевых изменений стало различие между садовым и жилым домом (первый не предназначен для постоянного проживания), а также приравнивание в переходных положениях «садового» и «дачного» земельных участков. Юридическое назначение здания определялось по признаку из ЕГРН: «жилое» — значит жилой дом, если «нежилое» — садовый. Закон предусмотрел также возможность перехода из одного статуса в другой и наоборот.

Новая глава

С 1 сентября 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ, который продолжает линию реформ.

Указанным законом, среди прочего, в ГрК РФ вносится, казалось бы, небольшая, но важная правка в описание содержания жилых зон (ч. 3 ст. 35 ГрК РФ):

вместо

«В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.»

станет

«В жилых зонах допускается ведение гражданами садоводства для собственных нужд.»

Для сторонников буквального толкования настоящая находка: ведение садоводства растворяется в списках ВРИ жилых зон, становясь фоновым режимом, а не предметом осмысленного регулирования малоэтажной городской застройки. Это — не просто уточнение редакции текста. Это кардинальное изменение подхода к проектированию видов жилых зон. На фоне попыток городов разумно регулировать и сдерживать спонтанный «переход» дач в ИЖС, такая редакция де-факто может блокировать возможность разграничивать садовые дома и городскую жилую застройку, сады, тяготеющие к городской застройке или к сельскохозяйственному использованию.

Почему это проблема?

Дачная амнистия + почти нулевая возможность отказать в признании садовых домов жилыми = вместо управляемой трансформации землепользованием фактически неуправляемое «ИЖС» — и часто не там, где нужно, и не в тех параметрах. А несоответствующее использование по параметрам провоцирует новые запросы на отклонение от предельных параметров или внесение изменений в ПЗЗ.

Переведем.

Упрощённая регистрация оформила не только права, но и градостроительные противоречия между исторически сложившимся видом использования и логикой городского планирования.

Судебная практика это подтверждает: отказы органов власти в предоставлении участков из-за несоответствия градостроительным регламентам — регулярный предмет споров.

Дачи становятся ИЖС юридически, но фактически — те же дачи с множеством сопутствующих проблем: недостаток городской инфраструктуры, сложности в планировании и регулировании застройки, что вместе порождает новые конфликты и издержки как на установление быстрых «барьеров», так и на их преодоление и для правообладателей, и для публичных органов.

Спойлер для следующей заметки.
В следующий раз мы расскажем, как Московская область собирается преодолеть «упрощенный порядок» и регулировать застройку ИЖС и садов.

Быть или не быть ИЖС - и каким быть, если быть?

С одной стороны, на фоне нарастания «дачного ИЖС» — рассредоточенной, слабосвязанной и инфраструктурно необеспеченной застройки, формально легализованной для интеграции в городское развитие, но не как встроенной в городскую ткань, нарастает давление на вытеснение ИЖС из города. В генеральных планах — многоэтажная застройка на существующем ИЖС, в ПЗЗ — ИЖС относят к УРВИ, и, наконец, ИЖС в КРТ.

С другой — последовательная институциональная поддержка нового строительства ИЖС как формы расселения вне ядра города: через домокомплекты, типовые проекты, эскроу-счета, льготную ипотеку, налоговые преференции и специальные меры для пригородов и сельских территорий.

Таким образом, дачная амнистия создает посыл, а государственная повестка — инструмент. Городскому ИЖС всё труднее оставаться в городе и быть городским, а вне города получает всё больше условий для роста, усиливая вызовы разрастания.

Сады и огороды — управлять или реагировать?

Поставите на быстрые решения — УРВИ, нулевые параметры, а, может, КРТ?

Или открыты к рефлексии — пересобрать зоны (подзоны), уточнить параметры, задать рамки заново, чтобы городское ИЖС было выбором, а не потерянной возможностью.

2025-08-21 17:12