Считаем градостроительный регламент: три пишем, два в уме…

Градостроительный регламент действует, не распространяется или не устанавливается.

Земельный кодекс РФ расставил точки над i в вопросе землепользования и застройки.

С 1 марта 2026 года вступают в силу поправки в Земельный кодекс РФ, которые систематизируют установление разрешенного использования земельных участков.

Давайте разберемся, как это работает.
Сначала поймем, где искать.

ВРИ может устанавливаться:

1. Градостроительным регламентом

2. Лесохозяйственным регламентом

3. Положением об ООПТ

4. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения специальным федеральным законом. Ожидаем принятие соответствующего акта. Но это не будет распространяться для садов и огородов.

5. Документацией по планировке территории (ДПТ)

6. Лицензией или проектной документацией на пользование недрами при отсутствии запретов на это в границах определенных зон, земель, территорий

7. Решением уполномоченных ФОИВ в целях использования участков для обеспечения обороны страны и безопасности государства

Первые три из списка — регламенты использования земель, из которых ЗК РФ и иными федеральными законами могут быть предусмотрены исключения. Остальные — специальные случаи, которые уже являются по ЗК РФ исключениями из общего правила.

Что изменится в ГрК РФ?

1. Нужно следить, как действует градостроительный регламент и нет ли федеральных законов, которые его обнуляют.
В общее правило о действии градостроительного регламента в равной мере на все участки и ОКС в пределах территориальной зоны включается допущение исключений, предусмотренных федеральными законами.

2. Градостроительный регламент не распространяется на участки:

в границах ТОП,
занятые или предназначенные для размещения линейных объектов,
с ВРИ, определённым через ДПТ,
предназначенные для пользования недрами.

(Ранее в этом списке были в том числе территории памятников и ансамблей, а также участки, предоставленные под добычу полезных ископаемых — их теперь исключили)

3. Градостроительный регламент не устанавливается, если ВРИ определяется иными видами регламентов использования земель (лесохозяйственным регламентом или положением об ООПТ).

Как изменятся ПЗЗ?

Положение об изменении ВРИ земельных участков и ОКС исключается из ПЗЗ. Это же скорее всего коснется и остальных норм ПЗЗ, так или иначе затрагивающих компетенцию земельного законодательства, которые будут в ближайшее время приводиться в соответствие с ЗК РФ. Порядок применения ПЗЗ — похудеет. Перспективы развития иных вопросов землепользования и застройки в части землепользования становятся призрачными.

Например, если бы появилась идея урегулировать в конкретном ПЗЗ в разделе «иные вопросы землепользования и застройки» принципы перераспределения земельных участков застроенных территорий, опираясь на реальные задачи планировочной организации территории, используя градостроительную логику и лексику, но при этом подтягивая термины из земельного законодательства (такие как «вклинивание», «вкрапливание», «изломанность границ», «чересполосица», «невозможность размещения объектов недвижимости» и иные препятствующие рациональному использованию формулировки), — с высокой вероятностью такие нормы воспринимались бы как выходящие за пределы компетенции ПЗЗ.

Это, конечно, наши профессиональные опасения. Но ПЗЗ слишком чувствительны к подобным размежеваниям: через «ВРИ» и «землепользование» происходит связка между земельным и градостроительным законодательством в конкретных нормах ПЗЗ. ВРИ формирует юридическую и планировочную сущность самого землепользования.

А что с ВРИ для памятников и ансамблей?

Изменения в ЗК РФ последовательны в разграничении “моё” и “не моё”.

Положение в ГрК РФ об установлении градостроительных регламентов применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, зонам с особыми условиями использования территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации остается без изменений. Так что в этих случаях по прежнему работаем с Законом Об объектах культурного наследия № 73-ФЗ.

В отношении земельных участков в границах территорий памятников и ансамблей законодатель ясно выразился по поводу ВРИ и предельных размеров.

Если изменения в ПЗЗ касаются ВРИ земельных участков и ОКС, предельных размеров участков в границах территорий памятников и ансамблей и направлены на приведение документа в соответствие с ЗК РФ и ГрК РФ — проводить публичные слушания/общественные обсуждения не нужно.

Однако, высказавшись в части ВРИ и предельных размеров, он оставил кому-то регуляцию параметров застройки. Догадаться кому, можно. ЗК РФ фактически перенаправляет регулирование в сторону законодательства об объектах культурного наследия как специального.

Таким образом, вопрос о полноте градостроительного регламента в таких территориях открыт.

Пока ожидаем законопроектов по гармонизации положений Закона Об объектах культурного наследия № 73-ФЗ с ЗК РФ и ГрК РФ.

А что в целом эти изменения означают в теории и на практике?

В теории

Закрыта многолетняя дискуссия о переходе от категорий земель к территориальному зонированию. Земельное и градостроительное законодательство окончательно размежевались по линии зонирования.

В рамках земельных отношений «установление правил землепользования и застройки» исключены из полномочий органов местного самоуправления (ст. 11 в редакции ЗК РФ с 01.03.2026).

Как это понимать?

С вопросами про ВРИ и ЗОУИТ обращаемся к ЗК РФ, а по предельным параметрам застройки работаем с ГрК РФ.

Регулирование землепользования и застройки прошло путь от правового зонирования в ГрК РФ 1998 — через зонирование в редакции ЗК РФ 2001 — далее через институализацию ПЗЗ в редакции ГрК РФ 2004 — к буквальному градостроительному зонированию как «правилам застройки» отраслевого законодательства.

Таким образом, законодатель не просто расширил перечень источников установления ВРИ — он систематизировал их и законодательно выверил саму конструкцию соотношения вопросов ЗК РФ и ГрК РФ в землепользовании и застройке.

На практике

ПЗЗ всё больше не дают ни полной юридической, ни фактической картины о контексте: слишком много регуляторов, множество оговорок, приоритетов и параллельных режимов.

Проверяйте другие источники, их актуальность — в целом следите за изменениями в ГП, ПЗЗ, документацию по планировке территории, за принятием решений о КРТ — всё то, что формирует контекст — возможности и ограничения в динамике.

Не забывайте следить за изменениями и своевременно учитывайте их в своей практике, пользуйтесь доступными ресурсами — ГИСОГД, получение ГПЗУ, сервисы НСПД. Обращайте внимание на судебную практику: в одном случае, это поможет просчитать риски, в другом — выстроить позицию защиты своих интересов.

***

Три пишем - два в уме.

Такой градостроительный счёт подтвердил и ключевой закон — Земельный кодекс РФ (в редакции с 01.03.2026).

Вопрос «кто главный по землепользованию и застройке» после такой реформы, кажется, уже не требует объяснений. Вы согласны?

Федеральный закон от 31.07.2025 N 295-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

2025-08-15 15:00