Мы запускаем рубрику «Держим в курсе».
О чём она? О тенденциях, которые меняют правила игры в градостроительной деятельности и напрямую влияют на управление проектами.
Мы будем говорить не только о законодательстве, но и о судебной практике, которая формирует правоприменительные подходы, задаёт сигналы для рынка и влияет на региональное и местное нормотворчество.
Зачем это нужно? Подмечать такие тенденции важно. Уже через полгода или год они могут задать направление для развития проектов, определить ключевые риски и подсказать, как заранее скорректировать стратегию работы с контрагентами.
Мы фиксируем эти намечающиеся изменения сегодня, чтобы иметь больше вариантов решений завтра.
Мы будем говорить не только о законодательстве, но и о судебной практике, которая формирует правоприменительные подходы, задаёт сигналы для рынка и влияет на региональное и местное нормотворчество.
Зачем это нужно? Подмечать такие тенденции важно. Уже через полгода или год они могут задать направление для развития проектов, определить ключевые риски и подсказать, как заранее скорректировать стратегию работы с контрагентами.
Мы фиксируем эти намечающиеся изменения сегодня, чтобы иметь больше вариантов решений завтра.
ГПЗУ теряет иммунитет? Сигналы судебной практики для застройщиков и проектировщиков
Внимание заслуживает кейс из Сочи, который может обозначить тренд на переоценку роли ГПЗУ.
В 2019 году застройщик заключил договор аренды земельного участка в Сочи для строительства многоквартирного дома и получил ГПЗУ, который действует три года и традиционно воспринимается как гарантия «заморозки» условий для подготовки проектной документации. В 2022 году компания обратилась за разрешением на строительство, но получила отказ. Причина — изменения в правилах землепользования и застройки в 2021 году, установившие запрет на новое многоквартирное строительство за исключением отдельных случаев (ИЖС, садовые дома, проекты КРТ, строительство за бюджетные средства и реконструкция в существующих параметрах).
Суды трёх инстанций поддержали застройщика, указав на приоритетное значение ранее выданного и действующего на момент обращения за разрешением на строительство ГПЗУ.
Однако Верховный Суд РФ отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Суд подчеркнул, что ГПЗУ не может рассматриваться в отрыве от принципов комплексного и устойчивого развития территории.
По его мнению, выдача разрешения на строительство девятиэтажного дома без обеспечения объектами социальной и инженерной инфраструктуры нарушит права неограниченного круга лиц, включая будущих жителей. При оценке правомерности строительства требуется учитывать не только наличие ГПЗУ, но и причины введения градостроительных ограничений; принципы сбалансированного учёта публичных и частных интересов; ответственность органов власти за создание благоприятных условий проживания (п. 1, 2, 4 и 6 ст. 2 ГрК РФ).
В 2019 году застройщик заключил договор аренды земельного участка в Сочи для строительства многоквартирного дома и получил ГПЗУ, который действует три года и традиционно воспринимается как гарантия «заморозки» условий для подготовки проектной документации. В 2022 году компания обратилась за разрешением на строительство, но получила отказ. Причина — изменения в правилах землепользования и застройки в 2021 году, установившие запрет на новое многоквартирное строительство за исключением отдельных случаев (ИЖС, садовые дома, проекты КРТ, строительство за бюджетные средства и реконструкция в существующих параметрах).
Суды трёх инстанций поддержали застройщика, указав на приоритетное значение ранее выданного и действующего на момент обращения за разрешением на строительство ГПЗУ.
Однако Верховный Суд РФ отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Суд подчеркнул, что ГПЗУ не может рассматриваться в отрыве от принципов комплексного и устойчивого развития территории.
По его мнению, выдача разрешения на строительство девятиэтажного дома без обеспечения объектами социальной и инженерной инфраструктуры нарушит права неограниченного круга лиц, включая будущих жителей. При оценке правомерности строительства требуется учитывать не только наличие ГПЗУ, но и причины введения градостроительных ограничений; принципы сбалансированного учёта публичных и частных интересов; ответственность органов власти за создание благоприятных условий проживания (п. 1, 2, 4 и 6 ст. 2 ГрК РФ).
Вместе с этим Верховный Суд РФ отметил, что профессиональный застройщик должен отслеживать изменения градостроительной политики и учитывать их уже на этапе подготовки проектной документации.
Подобная логика формирования судебной позиции не может не быть сигналом для рынка.
Суд, рассуждая в терминах баланса частных и публичных интересов, фактически переопределяет значение ГПЗУ, заменяя его гарантии расширительным толкованием публичного интереса. При этом остаётся за скобками вопрос о том, как публичная власть реализует свою ответственность по созданию благоприятных условий проживания, включая публичные обязательства обеспечения городской инфраструктурой.
Суд, рассуждая в терминах баланса частных и публичных интересов, фактически переопределяет значение ГПЗУ, заменяя его гарантии расширительным толкованием публичного интереса. При этом остаётся за скобками вопрос о том, как публичная власть реализует свою ответственность по созданию благоприятных условий проживания, включая публичные обязательства обеспечения городской инфраструктурой.
В такой трактовке ГПЗУ уже не выглядит абсолютным щитом. Обычной правовой экспертизы исходно-разрешительной документации недостаточно: мониторинг изменений правил землепользовании и застройки и готовность корректировать проектные решения на любой стадии, похоже, становятся необходимыми элементами стратегии управления.
Даже если в данном деле устоит позиция застройщика, подход, прослеживающийся в аргументации Верховного суда РФ, уже нельзя игнорировать.
На данный момент дело пока повторно не рассмотрено, будем следить за развитием событий и держать в курсе.
Сегодня правовая динамика уже норма. Ваша компания готова к этому?
На данный момент дело пока повторно не рассмотрено, будем следить за развитием событий и держать в курсе.
Сегодня правовая динамика уже норма. Ваша компания готова к этому?
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2025 N 308-ЭС24-20719 по делу N А32-53202/2023