ГПЗУ теряет иммунитет? Сигналы судебной практики для застройщиков, архитекторов, планировщиков...

О чём она? О тенденциях, которые меняют правила игры в градостроительной деятельности и напрямую влияют на управление проектами.

Мы будем говорить не только о законодательстве, но и о судебной практике, которая формирует правоприменительные подходы, задаёт сигналы для рынка и влияет на региональное и местное нормотворчество.

Зачем это нужно? Подмечать такие тенденции важно. Уже через полгода или год они могут задать направление для развития проектов, определить ключевые риски и подсказать, как заранее скорректировать стратегию работы с контрагентами.

Мы фиксируем эти намечающиеся изменения сегодня, чтобы иметь больше вариантов решений завтра.

Внимание заслуживает кейс из Сочи, который может обозначить тренд на переоценку роли ГПЗУ.

В 2019 году застройщик заключил договор аренды земельного участка в Сочи для строительства многоквартирного дома и получил ГПЗУ, который действует три года и традиционно воспринимается как гарантия «заморозки» условий для подготовки проектной документации. В 2022 году компания обратилась за разрешением на строительство, но получила отказ. Причина — изменения в правилах землепользования и застройки в 2021 году, установившие запрет на новое многоквартирное строительство за исключением отдельных случаев (ИЖС, садовые дома, проекты КРТ, строительство за бюджетные средства и реконструкция в существующих параметрах).

Суды трёх инстанций поддержали застройщика, указав на приоритетное значение ранее выданного и действующего на момент обращения за разрешением на строительство ГПЗУ.

Однако Верховный Суд РФ отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Суд подчеркнул, что ГПЗУ не может рассматриваться в отрыве от принципов комплексного и устойчивого развития территории.

По его мнению, выдача разрешения на строительство девятиэтажного дома без обеспечения объектами социальной и инженерной инфраструктуры нарушит права неограниченного круга лиц, включая будущих жителей. При оценке правомерности строительства требуется учитывать не только наличие ГПЗУ, но и причины введения градостроительных ограничений; принципы сбалансированного учёта публичных и частных интересов; ответственность органов власти за создание благоприятных условий проживания (п. 1, 2, 4 и 6 ст. 2 ГрК РФ).

Подобная логика формирования судебной позиции не может не быть сигналом для рынка.

Суд, рассуждая в терминах баланса частных и публичных интересов, фактически переопределяет значение ГПЗУ, заменяя его гарантии расширительным толкованием публичного интереса. При этом остаётся за скобками вопрос о том, как публичная власть реализует свою ответственность по созданию благоприятных условий проживания, включая публичные обязательства обеспечения городской инфраструктурой.

Даже если в данном деле устоит позиция застройщика, подход, прослеживающийся в аргументации Верховного суда РФ, уже нельзя игнорировать.

На данный момент дело пока повторно не рассмотрено, будем следить за развитием событий и держать в курсе.

Сегодня правовая динамика уже норма. Ваша компания готова к этому?