Экспресс-анализ
«Первый мастер-план Перми: 15 лет спустя»

Мастер-план Перми 2010 года – это инновационный и первый в России документ стратегического развития территории нового типа. Он закладывал видение развития Перми до 2050 года и спустя 15 лет мы решили посмотреть применяются ли заложенные идеи на практике.

В своем анализе мы обратили внимание на предложенную стратегию компактного развития Перми в рамках красных и зеленых зон, а также на логику развития рынка недвижимости.

В мастер-плане описывались достоинства и недостатки застройки к 2010 году. Это широкий спектр типов жилья, большой процент озеленения и ясная сетка улиц.

Недостатков было выделено значительно больше, мы обратили свое внимание на некоторые из них: монофункциональность использования территории, недостаток смешения жилых типологий, разнообразия и баланса между жилыми типологиями.

В качестве приоритетных типологий застройки предлагались малоэтажная и среднеэтажная застройка и их микс, но сегодня в городе доминирует многоэтажная несмешанная застройка — 80% жилого фонда составляют здания выше 8 этажей.

Смешанная типология многоэтажной и среднеэтажной застройки пока появляется лишь в новых запланированных проектах, оставаясь скорее исключением, чем нормой. В примерах новых жилых комплексов обычно используется микс 10-этажной и 25-этажной застройки.

Предлагаемая среднеэтажная застройка (3–7 этажей) появляется в основном в историческом центре, где действуют зоны регулирования застройки объектов культурного наследия и практически не строится в других районах.

Малоэтажная застройка в Перми не пользуется популярностью и представлена только точечными таунхаусами, вкраплёнными в зоны индивидуального жилищного строительства на периферии.

Для решения этих проблем в мастер-плане предлагалась стратегия развития Перми как компактного города, переход к редевелопменту уже освоенных территорий и запретом застройки «гринфилдов». Основы регулирования этого процесса были заложены в схеме красных и зеленых зон города.

Монофункциональность застройки — не случайность, а прямой результат длительного градостроительного тренда в России. С 2000 по 2010 год доминировала застройка окраин: город расширялся за счёт спальных районов без полноценной инфраструктуры и коммерции. С 2010 по 2015 год по инерции продолжалось освоение «гринфилдов» — яркий пример ЖК «Погода».

Примерно с 2016 года начался переход к уплотнению и редевелопменту в центральной части города. Сейчас активно трансформируются Колхозная площадь, Разгуляй и район ДК Железнодорожников. 86% новых жилых комплексов с 2010 года построено именно в границах красных зон, из чего можно сделать вывод, что стратегия компактного развития со смешанной застройкой используется в городе.  

В Перми идёт активное благоустройство улиц в центре города. В рамках подготовки к юбилею Пермь-300 были сданы ключевые улицы: Ленина, Сибирская, Комсомольский проспект. Эти проекты не только обновили дорожное покрытие и инженерные сети, но и создали комфортную пешеходную среду, расширили тротуары, внедрили современное освещение и малые архитектурные формы.

Параллельно развивается система «Зелёного кольца Перми» — идёт благоустройство долин малых рек Данилихи и Егошихи. Уже созданы и открыты для горожан парк Каменских, Серебрянский парк и экопарк «Егошихинская долина». Эти пространства возвращают городу природный каркас, превращают заброшенные поймы в прогулочные зоны с экотропами, мостами, местами для отдыха.

Такое благоустройство напрямую отвечает принципам мастер-плана: преодоление монофункциональности, создание связанных общественных пространств, повышение качества жизни в городе. Улицы перестают быть просто транзитными коридорами, а речные долины — заброшенными окраинами. Вместе они формируют цельную, удобную и зелёную городскую среду.

На сегодняшний день для нового строительства уже утверждены проекты Комплексного Развития Территорий на 592 га. Это не освоение окраин, а осознанное уплотнение городского центра. 80% этих территорий находятся в так называемых «красных зонах» — то есть внутри сложившейся застройки, где есть пустоты, депрессивные участки, бывшие промзоны. Это принципиально важно: город отказывается от экспансии в чистое поле и начинает заполнять пробелы там, где уже есть инфраструктура.

Вместо монофункциональных спальных кварталов на этих КРТ закладывается микс застройки — жильё с сервисами, офисами и общественными пространствами. Планируемый объём строительства — около 6 млн кв. метров. Это ровно столько же, сколько Пермь построила суммарно с 2011 по 2025 год. То есть за ближайшие годы город намерен повторить 15-летний объём, но качественно иначе: не линейно расширяясь, а уплотняясь и смешивая типологии.

Компания МЛА+ давно работает в Перми и имеет портфолио как построенных объектов, так и множество проектов на разных стадиях разработки. В своих проектных решениях мы сознательно следуем стратегиям мастер-плана.

Помимо архитектурных проектов, мы разработали стандарты благоустройства Пермского края, Концепцию благоустройства улиц Перми, участвовали в создании Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) города, подготовили множество мастер-планов для различных территорий. Эти документы — системная основа, которая позволяет переводить стратегии мастер-плана в реальные нормы и проекты.

Ознакомиться с некоторыми из наших проектов, реализующих эти принципы, можно на нашем сайте.