Речь идёт о частном споре, но интерес представляет не столько сам кейс, сколько аргументация судебного решения и последствия такого понимания принципов ГрК РФ.
В конце сентября дело повторно рассмотрено судом первой инстанции. В иске застройщику отказано. И несмотря на возможность обжалования, можно уже подводить некоторые итоги.
Конкуренция принципов: когда ГПЗУ не гарантирует застройку
Казалось бы, что может быть надежнее градостроительного плана? Есть документ, есть три года на проектирование и строительство. Есть защита от непредсказуемости градостроительного регулирования. Так было задумано законодателем. И сама норма не предполагает исключений. Получил ГПЗУ - и вот он, зеленый свет на три года вперед.
Но судебная практика показывает иное. Даже самые стойкие правила уступают отраслевым принципам: в приоритете комплексное и устойчивое развитие, сбалансированность и учет многих факторов во имя достижения комфортной городской среды с достаточным количеством детских садов и школ.
Приоритет такой публичной цели закономерен и объясним, но за чей счет должен быть “банкет” и как быть, если сама норма о сроке ГПЗУ тоже направлена на реализацию принципов (поддержание доверия граждан к действиям органов публичной власти, стабильность правового регулирования, защита ранее возникших прав)?
Позиции, которые становятся прецедентом
Суд четко обозначил:
1) строительство многоквартирного дома без создания социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры нарушает права граждан в целом и будущих жителей МКД в частности;
«Строительство нового многоквартирного дома не может вестись без учета перспектив последующего проживания граждан, нуждаемости их в определенных социальных объектах...»
2) ограничения строительства МКД вне КРТ соответствуют принципам земельного и градостроительного законодательства, могут вводиться органами власти для достижения социально-экономического эффекта на городской территории, создания комфортной и благоприятной городской среды. Это достаточное основание для отказа в выдаче РС как обстоятельство недопустимости застройки на дату выдачи такого разрешения;
3) нормативы градостроительного проектирования должны учитываться всеми субъектами, осуществляющими градостроительную деятельность на территории соответствующего региона.
Такие выводы обескураживают. Муниципалитетам транслируют мощный инструмент давления: теперь можно обоснованно отказать в строительстве, ссылаясь на принципы устойчивого развития территории и недостаток инфраструктуры. Но только застройщики ли виноваты в сложившемся дефиците в конкретной территории? И можно ли слепо доверять цифрам НГП на всю территорию - где действительно дефицит, а где профицит?
И какой же срок у ГПЗУ?
По ГрК РФ для подготовки проектной документации, для выдачи разрешения на строительство - 3 года (есть специальные случаи продления) с момента его выдачи.
А вот по логике суда застройщикам надо быть куда оперативнее и предусмотрительнее. И, ссылаясь на нормы об экспертизе проектной документации (ст.49 ГрК РФ), суд приходит к сроку в 1,5 года. Только вот есть нюанс: ГПЗУ не становится недействующим по прошествии полутора лет. В случае с экспертизой ГПЗУ старше 1,5 лет не проблема - просто применяют требования, входящие в предмет экспертизы, на дату подачи заявления. А для выдачи РС он по прежнему сохраняет свою актуальность в три года. И все ведь понимают разницу в предметах проверки на разных этапах строительства?
Что наблюдаем
Очередное подтверждение сдвига регулирования жилой застройки в процедуру КРТ.
Застройка МКД в общем порядке дискриминируется. Жилую застройку стремятся упаковать в публичное КРТ, в котором свои правила и не для МКД, и на стороне сильнейшего - публичной власти. И сами игроки на рынке неслабые (кто может КРТ потянуть).
Складывающаяся судебная позиция - не частный случай. Это тренд в практике и подсказка, как создавать правила вне ПЗЗ.
Переведем:
Абстрактный принцип устойчивого развития территории вытесняет понятные правовые гарантии.
ГПЗУ - не иммунитет.
ПЗЗ исключается из регулирования застройки.
МКД - в КРТ.
КРТ - это игра по особым правилам без “Правил” в классическом понимании.
НГП - обязательные для учета всеми. Хотя это умозрительные цифры, копируемые от региона к региону, и которые почему-то никто не обжалует.
В сухом остатке:
абстрактная цель оказывается сильнее формально действующих норм, а непроработанное “видение будущего” весомее фактических обстоятельств.
При таких позициях построить МКД вне КРТ почти нереально. А хорошо ли это? Наблюдаем и держим в курсе.