Держим в курсе

Строить нельзя запретить: в поисках запятой

Вступление в дискуссию о вкладе в развитие инфраструктуры

Инфоповод

В Госдуму внесен законопроект с предложением запрета выдачи РС на МКД до 2030 года при недостаточности в населенном пункте объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Запрет активируется при дефиците таких объектов свыше 50%.
В этом случае действует следующий алгоритм:

  • сначала — оценка уполномоченным исполнительным федеральным органом транспортной, жилищно-коммунальной и социальной инфраструктуры в населенном пункте, в котором планируется строительство,
  • потом — решение регионального исполнительного органа о выдаче РС на МКД.

Идея закона — не строить МКД там, где нет школ, садов, дорог и сетей. Казалось бы, разумный подход. Но как он согласуется с генпланами и программами комплексного развития инфраструктуры, где уже указано, что и когда должно быть построено?

Это не первая попытка пойти путём запрета:

1. Законопроект № 437 182−8 (снят с рассмотрения),

2. Закон № 295-ФЗ от 31.07.2025 — запрет на изменение ВРИ под МКД без его наличия в ДПТ,

3. Новый проект — об ограничении РС при дефиците инфраструктуры.

Когда инфраструктура - аргумент против строительства

Запреты на МКД и желание возложить расходы на инфраструктуру на застройщика становятся закономерным трендом. Их можно наблюдать на всех уровнях:

  • Санкт-Петербург — РС на МКД только при наличии соцобъектов;
  • Сочи — путь к МКД через КРТ;
  • Пермь — хочешь увеличить параметры? Заплати;
  • Казань — действует режим фактического землепользования;
  • многие города включают жильё в УРВИ через ПЗЗ.

Суды чаще поддерживают такие подходы (вспомните застройщиков МКД в Сочи, об этом писали здесь), но не всегда. В Новороссийске признали неправомерным запрет на МКД как в Сочи (судебные акты по делам № А40−151 649/23−92−1250, №А40−1441/2021), а в Ростове-на-Дону суды разобрались в правовой природе НГП при выдаче РС (судебные акты по делу № А53−18 235/2022).
Общее у этих мер одно — управлять последствием, а не предотвращать причину. Но дефицит школ или больниц — результат планирования, нормирования и регулирования, а не действий застройщика.

Что с планированием?

Сегодня многие города живут по логике разрастания:

  1. завышенные НГП и не дифференцированные по территории;
  2. изъятия из общего регулирования ПЗЗ;
  3. приоритет ДПТ;
  4. смешение предмета регулирования;

Результат — неконтролируемое развитие и отсутствие полной картины. Решение? Вернуться к планированию, но с учётом реальной демографии, имеющейся инфраструктуры и будущих потребностей.

Кто платит за развитие?

Нужна инфраструктура — надо где-то взять деньги. Есть идеи, кроме бюджета?

Инфраструктурный сбор и плата за изменение ВРИ могут быть справедливыми. Но только при одном условии: если подобные механизмы Land Value Capture (LVC) основаны на прозрачных и предсказуемых правилах.

Сравните позиции: 1) взнос платы за изменение, какое надо застройщику, без ограничений или 2) взнос платы за изменение в рамках заранее нормативно определенных лимитов.

Запрет или альтернатива?

Что даёт нам LVC + планирование:

  • инфраструктура развивается заранее;
  • стоимость недвижимости учитывает внешние факторы;
  • нет нужды в запретах и мораториях.

А значит нет споров, нет судебных войн, но есть устойчивое развитие.

Строить нельзя запретить. Где поставим запятую?

Проект Федерального закона № 987 202−8 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» (внесен 07.08.2025 в ГД ФС РФ)
2025-09-11 10:00